Новоселье: как бороться с первыми трудностями при заселении?

Любая реклама новостроек всегда сопровождается ярким описанием преимуществ, ожидающих будущих жильцов. В списке безусловных плюсов приобретаемой новостройки может быть указан и удобный район с развитой инфраструктурой, и озелененная территория, и великолепная планировка квартир. Однако, покупая квартиру в новостройке, вы всегда рискуете получить в придачу бесплатные, но далеко не всегда приятные «сюрпризы». Стоимость жилья в данном случае играет незначительную роль. Список досадных неожиданностей разнообразен. Самым незначительным разочарованием могут стать, к примеру, небольшие неполадки с проводкой, старые обои или неровная поверхность стены: все эти проблемы можно легко устранить самостоятельно и без лишних хлопот. Но далеко не все неприятности, возникающие при заселении, настолько просто уладить.

В статье рассмотрены 5 основных трудностей, с которыми чаще всего сталкиваются новоселы, а также пути их разрешения и предупреждения.

1. Отсрочка заселения

Начнем с одной из самых больших проблем – отсрочки заселения в связи с перенесением срока сдачи дома в эксплуатацию. Очень часто квартиры начинают продаваться еще до начала строительства, а потом что-то идет не так (ввиду недостатка финансирования, банкротства компании-застройщика и т.д.), и строительство замораживается на неопределенный срок. Затем появляется либо другой застройщик, либо новый инвестор, и, несмотря на тот факт, что строительство возобновляют, о людях, вложивших свои деньги в новое жилье на начальном этапе строительства, зачастую забывают.

Пути решения. Обратиться к документу 214-ФЗ, который регулирует сделки на первичном рынке (жилье, апартаменты). В 214-ФЗ четко прописано, что продажа нежилых помещений, в отличие от готовых жилых квартир, не обязательна. В случае, если ваша квартира полностью оплачена, но дом не сдан в эксплуатацию в установленные сроки, вы имеете право на компенсацию в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая не менялась с 2012 года и составляет 8,25%. То есть при стоимости жилья в 30 млн. руб. можно потребовать от застройщика компенсацию в размере 6,023 млн. руб. (30 млн. руб. × 8,25% × 2/300 × 365 дней).

2. Дополнительные квадратные метры

При покупке квартиры в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию, вы подписываете договор, в котором оговаривается возможность увеличения площади будущего жилья по сравнению с проектными габаритами. В этом случае вам придется доплачивать за добавленные метры. Однако в документах не прописывают допустимую площадь увеличения. В среднем площадь квартиры увеличивается на 2-3 кв. метра, но в Москве это уже составит дополнительные 60-80 тыс. долларов (в элитном доме).

Это мелочи по сравнению с теми случаями, когда итоговая площадь жилья увеличивается на 10-15 кв. метров по сравнению с проектной. При этом доплата может доходить до 200 тыс. долларов. А ведь это еще без учета ремонта, который также необходим.

Самая большая проблема – это юридическая сторона вопроса. Ведь по этой части все законно, так как в договоре не прописан допустимый объем увеличения/уменьшения площади жилья. Соответственно, никаких претензий к застройщику нет.

Пути решения. Следует искать упущения в проекте (они есть всегда): качество строительства, задержка сроков, неподготовленность входных групп и так далее. Когда какой-либо изъян найден, вы можете торговаться с застройщиком, выставляя ультиматум: мы не обращаем внимание на недочеты – вы снижаете размер доплаты вдвое. С хорошим юристом вы можете даже не дойти до суда, а решить все по согласию сторон. Как дополнительный бонус – застройщик устранит свои недочеты, чтобы избежать огласки и не портить себе репутацию.

3. Неразвитая инфраструктура

Обратите внимание на рекламу строящихся домов, особенно элитных. Для потенциальных покупателей застройщики строят «воздушные замки» с зеленой территорией, фитнес-клубами, бассейнами, детскими площадками, кафе, магазинами, салонами красоты и т.д. В итоге новоселы остаются без инфраструктуры и практически отрезанными от цивилизации.

Пути решения. Самый простой выход – искать дома на последних стадиях строительства. Ведь данная проблема возникает по той причине, что развитие заявленной инфраструктуры зависит не только от застройщика, но и от операторов услуг, которые заявлены в проекте. От начала создания проекта до его сдачи в эксплуатацию проходит в среднем до 5 лет. За это время многое меняется, и некоторые из них просто отказываются открывать свои заведения именно в месте постройки.

4. Кто в доме хозяин?

Первая проблема была связана с невозможностью заселиться. А теперь представьте: вы вселились, но квартира юридически не принадлежит вам. Документов нет, выдачу затягивают, оправдываясь тем, что кто-то там в кабинетах не подписывает очередную бумажку. Если вы пытаетесь требовать свое, бюрократы заверяют, что это и так ваша собственность, а бумаги – только формальность. Однако в нашей стране это не так. Без права собственности вы:

·        не сможете получить штамп о прописке, без которого не выдадут и загранпаспорт;

·        не зарегистрируете авто;

·        не определите ребенка в детский сад, школу, университет;

·        не сможете сделать перепланировку, переоборудование квартиры.

Если оформлен кредит на это жилье, вы будете платить больше, пока не станете собственником, ведь проценты по займу часто связаны со статусом владельца. Единственное, что вы можете делать с этим жильем – продать его по договору переуступки.

Пути решения. Эффективнее всего эту проблему можно решить в суде. Застройщики будут рассказывать, что во всем виноваты госслужбы, что ускорить процесс они никак не могут и так далее. Но чаще всего причина кроется в том, что деньги от новоселов и так получены, и они просто не хотят лишний раз напрягаться. В этом случае единственный выход – судиться, при этом процесс может продлиться не меньше года.

5. Квартплата: жесткие реалии новостроек

Квартплата за обычную городскую квартиру и за апартаменты в новостройке – это разные «истории», и для многих различие в сумме может стать шоком, настолько оно колоссально. Ведь квартирная плата новостройки состоит из двух частей.

·        Первая (привычная для нас) включает коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление и т.д.

·        Вторая – содержание и ремонт, более «экзотическая» и устанавливается управляющей компанией. Сюда входят: охрана, благоустройство придомовой территории, объекты инфраструктуры, расположенные в самом доме и т. д.

В итоге все суммарное удовольствие обходится в копеечку.

Пути решения. Сменить управляющую компанию. Теоретически это достижимо. На практике же прийти к согласию со всеми жильцами практически невозможно, ведь для осуществления смены управляющей компании нужно, чтобы все жильцы подписали соответствующую бумагу. А тут начинается: одни хотят охрану, другие – нет, одних устраивает двор, других – нет, и так далее.

Самое надежное решение – разузнать о сумме будущей квартплаты заранее, еще до покупки квартиры. Застройщика можно не беспокоить расспросами: не факт, что ответ будет достоверным. Лучше всего попытаться найти информацию о предыдущих проектах компании и разведать, сколько там в действительности платят жильцы. После этого уже и следует принимать решение о покупке.

Платить, платить и еще раз платить

Квартплата – далеко не последняя выплата. Так, например, в случае, если рядом с вашей новостройкой строится вторая очередь жилого комплекса, работникам необходимы и свет, и вода. Часто строители подключаются к уже готовому дому, а платят за все это его жильцы.

Или еще один пример – лифт. Вы въехали в дом, все оплатили, в том числе и пользование лифтом, но он не работает, а вам нужно на 12 этаж поднять мешки с цементом или мебель. Вы идете к лифтеру, он говорит, что включит, но за отдельную плату. Вы, естественно, платите, так как спать на улице с мебелью не хотите. После того, как вы поднялись, лифт снова отключают и ждут следующего жителя.

Подавать в суд в этом случае практически бесполезно. Поэтому остается потерпеть, пока закончится стройка и запустят лифт на постоянной основе.

Зная, какие проблемы могут возникнуть и как их можно решить, новосел вооружен и предупрежден, а значит, ему удастся гораздо быстрее устранять возникающие трудности.